Артем Цогоев | Недвижимость

✍ 1. Штраф за неуважение к суду за использование ИИ Разбираемся на конкретном судебном деле, почему нельзя слепо доверять ИИ при подготовке юридических документов и кто несет ответственность за ошибки нейросети. ✍ 2. Работа с земельными участками Большой обучающий материал о работе с земельными участками: категории земель, ВРИ, территориальные зоны, ЗОУИТ, ПЗЗ, ГПЗУ, красные линии и сервитуты. С примерами реальных ГПЗУ. ✍ 3. Сравнение активов. Жилая и коммерческая недвижимость с учетом инфляции Сравниваем жилую и коммерческую недвижимость не только по арендной доходности, но и с учетом роста стоимости самого актива. Показываем, из чего складывается итоговая доходность. ✍ 4. Бизнес: машиноместа в аренду Разбираемся, почему инвесторы покупают машино-места под аренду, какие у такого бизнеса преимущества и как изменение нормативов в Москве может повлиять на рынок. ✍ 5. Грядет революция в складах! ППТ — пункты приема товара Рассказываем о новом формате Wildberries — мини-складах площадью от 100 м². Что такое ППТ, какие помещения подойдут и какой новый спрос это может создать на рынке коммерческой недвижимости. ✍ 6. Что бы я сам купил из коммерческой недвижимости Владелец канала рассказывает о своих принципах выбора коммерческой недвижимости: ликвидность, динамика населения, сменяемость арендаторов, работа с местными брокерами, насмотренность и главное — почему при покупке нужно думать не только о входе, но и о выходе. ✍ 7. ГАБ с «Пятерочкой» на НДС. Окупаемость 8,4 года Разбираем конкретный инвестиционный объект в Москве: помещение 426,9 м² с федеральным арендатором, договором на 12 лет, НДС и заявленной окупаемостью 8,4 года. Если вы инвестируете в недвижимость, владеете коммерческими объектами, занимаетесь арендой, подписывайтесь на портал - здесь все про коммерческую недвижимость.  Реклама ООО «АРР» ИНН 1685008031 Erid: 2VtzqxhrzQd

Облигации SMLT: продавать или держать? ❓ Поступил вопрос от подписчика канала: «Есть облигации «Самолёта», нужно ваше мнение: продавать? Насколько вообще вероятно, что «Самолёту» дадут уйти в банкротство?» 📉 Распродажа облигаций SMLT началась ещё в середине сентября. Выпуск «Самолёта» БО-П16 за один день, 18 сентября, подешевел с 88,86% до 75,31% номинала, а 29 сентября, после сбоя с погашением БО-П20, бумаги компании теряли от 11,7% до 37,3%. Под раздачу попали и другие застройщики: например, выпуск АПРИ (002Р-11) к середине сентября стоил 82,78% номинала, т.е. минус 16,6% за три месяца. 🏛 Причины: ставка ЦБ осталась на уровне 14%, с 1 октября семейная ипотека стала менее доступной, а проблемы крупнейшего застройщика страны рынок переносит на весь сектор. Цена бумаг сейчас отражает не только качество эмитентов, но и общую неуверенность инвесторов в рынке. ⚖️ Продажа облигаций SMLT прямо сейчас - это очевидная фиксация убытка. Но решение это надо принимать, ответив на вопрос: готов ли я держать эту бумагу при любом сценарии, включая дефолт? Если ответ «нет» - пора сокращать долю этого эмитента в портфеле. 🚨 Можно ли лишиться всех или части инвестиций, потерять вложенное? ❗ Важно не путать три события: дефолт, банкротство и потерю номинала облигации. Полноценный дефолт по долгам «Самолёта» возможен, и к нему стоит быть готовым. Но после дефолта крупных эмитентов обычно следует реструктуризация: сроки погашения переносят, купон снижают, деньги возвращаются позже и с меньшей доходностью. Пример - «Гарант-Инвест»: после дефолта облигационерам предложили погашение в 2030 году, купон 10% и акции в компенсацию. 🏦 Отдельный негатив для держателей облигаций - возможный переход части проектов «Самолёта» под контроль Сбера. Для покупателей квартир это нормальный сценарий, но денежные потоки проектных компаний, которые перейдут под контроль Сбера, частично пойдут в госбанк, а не в головной SMLT, что ухудшит возможность компании обслуживать публичный долг. 💵 Потерять часть номинала или весь номинал можно только при банкротстве: залоги у банка, облигации не обеспечены. Этот сценарий я считаю маловероятным, но гарантий ненаступления этого события здесь не даст никто - я в том числе. 📋 Что бы я делал сейчас с долгами SMLT: сокращал долю застройщика в портфеле, пытаясь не продавать в дни выхода плохих новостей. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. 💬Дубль в MAX (на всякий)

Стоит ли сейчас инвестировать на стартах продаж в Москве? ❓ Короткий ответ: для реализации спекулятивной стратегии с выходом через 1,5-2,5 года - это весьма рискованно. 📉 Сейчас в Москве (старой и новой) продаётся около 4 тыс. квартир в месяц. В 2023 году было 7,8 тыс., почти вдвое больше. Мой прогноз на 2028 год - 2,8-3,4 тыс. Сентябрьский всплеск перед 1 октября - очередной «последний вагон», а не разворот тренда. При этом средняя цена в сделках в Москве (старой и новой) в 2023 году была ₽328 тыс./м2, а сейчас средняя цена предложения уже ₽728 тыс./м2. (за три года рынок сместился в бизнес- и премиум, отсюда и цены). 🏗 В продаже сейчас 56,8 тыс. лотов. В 2023 году только в строящихся корпусах было 60,6 тыс. Застройщики потихоньку сокращают запуски новых проектов, поэтому мой прогноз на 2028 год - 55 тыс. лотов в продаже. ❗Но спрос падает быстрее предложения: в 2023 году рынок был способен переварить всю экспозицию примерно за 8 месяцев, сейчас за 14, в 2028 году на продажу всех выставленных лотов понадобится 16-20 месяцев. 💸 Застройщики ответят на ограниченный спрос, нормальный уровень экспозиции и высокие цены скидками. Сейчас 5-10% от прайса - норма, к весне 2027 года нормой станут 10-15%, а что будет в 2028 году? 🔑 Конечно, есть фактор снижения ключевой ставки. Но вот в чём проблема: предсказать падение темпов продаж и рост цен лично у меня получается куда лучше, чем движение ставки. И главное: более-менее массовый спрос на рынке отмечается тогда, когда ставки по ипотеке (не ключ, а реальные ставки) уходят ниже 12%. Помимо снижения ставки просрочки по ипотечным кредитам должны быть на уровне нормы, чтобы банкам не требовалось включать риск в стоимость кредита. 🧩 Из этого следует, что продажа переуступок к 2028 году превратится в квест. На выходе главный конкурент инвестора - застройщик в том же ЖК со скидками и субсидированными ставками, которые частный продавец предложить не может. 💡 Итого: инвестирование в жилые новостройки на веселых стартах в Москве сейчас дело тонкое и опасное. Есть шанс либо совсем не заработать, либо даже потерять. В очень редких случаях и в точечных проектах можно будет заработать +2-3% к инфляции. Согласны со мной? 👍 Да 🔥 Нет 👀 Мне по 🥁